Bir veya birden fazla daireniz var, kiraya vermişsiniz. Yılın sonu yaklaştı ve “vergi beyanı vermem gerekecek mi?” sorusu kafanızı karıştırıyor. Bu rehberde 2026 itibarıyla kim beyan vermeli, kim vermemeli, istisna sınırı ne kadar, götürü mü gerçek gider mi seçilmeli — sade Türkçeyle anlattık.
Mesken vs İşyeri: İki Ayrı Sistem
Türk vergi sisteminde mesken (konut) ve işyeri kira geliri farklı kurallarla vergilendirilir:
- Mesken kirası: Yıllık istisna sınırı var — sınırın altında kalan kısım vergiden muaf.
- İşyeri kirası: Genelde stopaj kesintisi yapılır (kiracı tarafından, %20). Beyanname zorunluluğu istisna sınırının üstündeyse oluşur.
Bu rehberin ana odağı mesken kira geliri, çünkü çoğu okuyucumuzun durumu budur.
2026 Mesken Kira İstisna Sınırı
Her yılın başında Resmî Gazete’de açıklanır. 2026 için yaklaşık 47.000 TL/yıl civarındadır (kesin sayı için GİB sitesini kontrol edin — yeniden değerleme oranıyla güncellenir).
Pratik anlamı:
- Yıllık mesken kira geliriniz 47.000 TL altındaysa: beyanname vermenize gerek yok.
- Üzerindeyse: sadece aşan kısım değil, geliriniz bütün olarak beyanname kapsamına girer. İstisna sınırı vergi matrahından düşülür, kalan kısım dilimlere göre vergilendirilir.
Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi?
Kira gelirinden vergi hesaplanırken iki yöntem var:
Götürü Gider Yöntemi (%15)
- Beyan ettiğiniz kira gelirinin %15’i otomatik olarak gider sayılır.
- Belge gerekmez.
- Seçim yaptıysanız 2 yıl boyunca bu yöntemde kalmak zorunludur.
- Avantaj: Basit, evrak yok.
Gerçek Gider Yöntemi
Aşağıdaki masrafları belgelerle ispatlayarak gider gösterirsiniz:
- Yapılan onarımlar, bakım ve tadilat
- Sigorta primleri
- Aidat (apartman yönetimi)
- Emlak vergisi
- Daireyi satın alırken kullanılmış konut kredisi faizi (5 yıllık sınırlı)
- Vergisi ödendiyse satış için ödenen komisyon
Belge şart: fatura, makbuz, dekont. Belgesiz harcamalar dikkate alınmaz.
Hangi Yöntem Avantajlı?
Kabaca formül:
- Yıllık gerçek belgeli gideriniz, kira gelirinizin %15’inden fazlaysa → Gerçek gider seçin.
- Daha azsa veya belge toplamak zorsa → Götürü gider seçin.
Örnek:
- Yıllık kira: 100.000 TL
- Götürü gider: 15.000 TL (otomatik düşülür)
- Yıllık gerçek belgeli masraf (onarım + sigorta + aidat + emlak vergisi): 25.000 TL
- → Gerçek gider avantajlı, 10.000 TL daha az vergi matrahı.
Beyanname Verme Süreci (Mart Ayında)
Beyanname her yıl Mart ayı sonuna kadar verilir. e-Devlet üzerinden çevrimiçi veya GİB’in interaktif vergi dairesinden ulaşılır.
- e-Devlet’e giriş yapın ve “Gelir İdaresi Başkanlığı — İnteraktif Vergi Dairesi” hizmetine geçin.
- “Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi” seçeneğini seçin (önceden doldurulmuş hazır beyan da kullanılabilir).
- Kira gelirinizi girin — yıllık brüt tutar (kira artı varsa demirbaş geliri).
- Götürü veya gerçek gider yöntemini seçin. Gerçek gider seçtiyseniz belgelerinizin toplam tutarını girin.
- Beyannameyi imzalayıp gönderin. Tahakkuk fişi anında üretilir.
Vergi ödeme:
- 1. taksit: Mart sonu (beyanname ile birlikte)
- 2. taksit: Temmuz sonu
Banka, kredi kartı veya e-Devlet üzerinden ödeyebilirsiniz.
Sıkça Yapılan Hatalar
Sonuç: Hangi Senaryoda Neredesiniz?
| Durum | Ne yapmalı |
|---|---|
| Tek dairem var, yıllık geliri 47.000 TL altında | Beyan yok |
| Tek dairem var, yıllık geliri 47.000 TL üstünde | Mart’ta beyan + gerçek/götürü gider seçimi |
| 2 dairem var, ikisinin toplamı sınırın üstünde | Beyan zorunlu |
| Dairemi anne/babama bedelsiz veriyorum | Beyan yok (1. derece akraba istisnası) |
| Dairem boş duruyor | Beyan yok (fiili kira geliri yok) |
| İşyeri kiraya verdim, kiracı stopaj kesti | Yıllık tutara göre — stopaj her durumda kesilir |
Vergi ödevini zamanında, doğru yöntemle yerine getirmek hem ceza riskini ortadan kaldırır hem de uzun vadede temiz bir mali sicil yaratır. Şüphede kalırsan: mali müşavir + GİB resmi kaynak — bu iki referans her zaman yeterli.
