Apartman Aidat İhtilafı — Hak Arama ve İcra Süreci Deneyimleri 2026

Aidat ihtilafının yasal adresi tek: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — tüketici hukuku değil, sulh hukuk mahkemesi. Aidatın 3 ayda %120 zamlanması, yöneticinin haberiniz olmadan 50.000 TL’lik onarım kararı alıp payınızı çıkarması, ödemediğiniz aidat için icra dairesinden tebligat gelmesi… Bunlar Türkiye’de en sık karşılaşılan komşu uyuşmazlıkları ve hepsinin çözümü aynı kanunda yazılı.

Aşağıda 2026 Mayıs’ta Şikayetvar ile hukuk forumlarına yansıyan üç gerçek vakayı, kat malikleri kurulundan sulh hukuk mahkemesine ve icra itirazına uzanan yolu adım adım izleyeceğiz. Bu yazı, dosyaların içinde gezinmiş bir Hukuk Masası gözüyle yazıldı: hangi belgeyi yönetici saklayamaz, hangi süreyi kaçırırsanız kapı kapanır, mahkeme neye bakar.

Apartman Aidatı — Yasal Çerçeve

Çok katlı yapılarda kimin neye katlanacağını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu belirler; kısaca KMK diyeceğiz. Aidat tartışmalarının neredeyse tamamı şu altı maddenin etrafında döner — bir ihtilafa girdiğinizde önce bunlara bakın:

Aidat Kalemleri (Tipik Apartman)

40 daireli bir sitede bu tablo daire başına 1.500-2.400 TL/ay demek. Aidat bunun belirgin üstündeyse fark genellikle bir ek hizmetten gelir: havuz, fitness, spa, çocuk parkı, güvenlik. İtiraz etmeden önce sorulacak ilk soru basit — “bu tutarın hangi kalemi, hangi belgeyle?” Sağ sütundaki belge yoksa o kalem tartışmaya açıktır.

3 Gerçek Vaka — 2026 Mayıs

Vaka 1: Aidat 1.800 → 4.200 TL (%133 Artış)

İstanbul Maltepe’de 80 daireli bir sitede oturan okurumuz, Mayıs 2025’te 1.800 TL olan aidatın Mayıs 2026’da 4.200 TL’ye çıktığını fatura geldiğinde fark etti — yani %133 artış, hiçbir bilgilendirme olmadan.

İlk hamlesi doğruydu: yöneticiye yazılı itiraz verdi, “Aidat %133 arttı, gerekçesi nedir, bütçeyi incelemek istiyorum” dedi. Yöneticinin yanıtı tanıdık bir savunmaydı — “Kat malikleri kurulu Aralık 2025’te onayladı, sizin de katılmanız gerekirdi.” Bunun üzerine kurul tutanağını istedi. İşte düğümün çözüldüğü yer burası: tutanak teslim edilmedi, “yöneticinin yanında” denip geçiştirildi.

Tutanağın gelmemesi aslında dosyanın en güçlü kozuydu. Okurumuz Maltepe Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “kat malikleri kurulu kararının iptali” davası açtı. Mahkeme tutanak ve oylama kayıtlarını istedi; yönetici net bir belge sunamadı. 8 ay sonra kurul kararı iptal edildi, aidat eski seviyesine döndü ve aradaki 8 aylık fark (8 × 2.400 = 19.200 TL) iade edildi.

Buradan çıkan ders net: kurul tutanağı, oylama listesi ve bütçe eki yöneticinin “elinde tuttuğu” değil, talep eden her kat malikine vermek zorunda olduğu belgelerdir. Bu belgeler ortaya çıkmadığı an mahkeme zaten karara karşı pozisyon alıyor.

Vaka 2: Boş Yazlık Aidatı — Hizmet Sunulmayan Dönem

İkinci vaka, “boş daireye aidat ödenir mi” sorusunun göründüğünden daha katmanlı olduğunu gösteriyor. Antalya Alanya’da 60 daireli bir sitede yazlığı olan okurumuz daireyi yılda yalnızca 2 ay kullanıyordu. Site Mart-Ekim arası açık, Kasım-Şubat tamamen kapalıydı; aylık aidat 3.000 TL.

Mesele şuydu: Kasım-Şubat arasında sitede pratikte hiçbir hizmet yoktu — kapıcı tatilde, havuz boş, asansör kapalı, ortak alanlar ısıtılmıyordu. Buna rağmen yönetici 12 ayın tamamı için, yani 12 × 3.000 = 36.000 TL aidat istiyordu.

Okurumuz “hizmet sunulmuyor, neden ödüyorum” diye itiraz ettiğinde yöneticinin cevabı kâğıt üzerinde haklıydı: KMK Md. 20’ye göre boş daire de aidat öder, hizmetin sunulup sunulmaması bu yükümlülüğü kaldırmaz. Burada işin inceliğini avukat açtı. Md. 20 ortak giderlere katılmayı zorunlu kılar, doğru; ama bu giderlerin fiilen sunulan bir hizmet karşılığı olması da gerekir (Yargıtay 18. HD içtihatları). Yani kapalı sezonda hiç üretilmeyen bir hizmetin tam bedeli istenemez.

Açılan “hizmet sunulmayan dönem aidatlarının indirilmesi” davasını mahkeme 12 ay sonra kısmen kabul etti. Kasım-Şubat 4 ay için aidat %50 indirimle, yani 1.500 TL/ay olarak ödenecek; Mart-Ekim 8 ay tam tarife kaldı. Yeni yıllık tutar: 4 × 1.500 + 8 × 3.000 = 30.000 TL. Eski 36.000 TL’ye kıyasla yılda 6.000 TL tasarruf.

Yazlık sahipleri için bu karar değerli bir emsal. Apartmanın 12 ay boyunca aynı düzeyde hizmet verdiğini ispatlayamayan yönetici karşısında, kapalı döneme aidat indirimi mahkemede tutuyor. Kritik kelime “ispat”: indirimi siz değil, tam tarifeyi yönetici belgelemek zorunda.

Vaka 3: Asansör Onarımı İçin 80.000 TL Pay

Üçüncü vaka, en sık görülen ve en kolay durdurulan ihlal türü: doğru oylama oranına uyulmadan dayatılan büyük harcama. Ankara Çankaya’da 20 daireli bir apartmanda yönetici “asansör yenileme” için daire başı 80.000 TL ek aidat çıkardı.

Sorun rakam değil, kararın nasıl alındığıydı. Karar okurumuza yazılı olarak hiç tebliğ edilmemiş, sadece WhatsApp grubundan duyurulmuştu; diğer maliklerin çoğu da haberi oradan almıştı. Oylamanın gerçekten yapılıp yapılmadığı belirsizdi. Okurumuz tutanağı ve oylama oranını yazılı olarak istedi, yönetici yine vermeye yanaşmadı, “elektronik kayıtlarda” deyip kapattı.

Bu noktada işi tek başına çözmeye çalışmak yerine sayıya gitti. 8 kat maliki imzayla olağanüstü kat malikleri kurulu çağırdı — 20 daire için gereken 1/3 eşiği 7 kişiydi, 8 imza bunu rahat geçiyordu. Toplantıda asıl mesele ortaya çıktı: 80.000 TL’lik bir harcama KMK Md. 30 uyarınca 4/5 çoğunluk ister, oysa karar basit çoğunlukla geçirilmişti. Yani baştan kanunsuzdu.

Sonuç pratik oldu. Asansör için bu kez gerçek teklif alındı, 3 firma yarıştı ve en uygun teklif daire başı 22.000 TL’ye indi — dayatılan 80.000 TL’nin dörtte birinden az. Yönetici görevden alındı.

Buradaki kural cebinizde olsun: büyük ek harcamalar (KMK Md. 30/c) 4/5 çoğunluk olmadan geçemez. Bu eşiği bilen kat maliki kendini koruyabilir; bilmeyen, yöneticinin keyfine teslim olur.

Adım Adım Hak Arama Süreci

Vakalardaki ortak çizgiyi süreç haline getirelim. Dört basamak var; çoğu ihtilaf ikinci basamağı geçmeden çözülür, mahkemeye nadiren kalır.

Adım 1: Yöneticiye Yazılı İtiraz (KMK Md. 33)

Her şey yazılı itirazla başlar — sözlü konuşma, grup mesajı, kapı önü tartışması daha sonra hiçbir işe yaramaz. Dilekçeniz şu altı kalemi taşısın:

1. Konu: “…tarihli aidat kararına itirazımız”
2. Kişisel bilgiler + daire numarası
3. İtiraz konusu: “Aidat tutarının %X artması orantısızdır” / “Yönetici keyfi karar almıştır” vb.
4. Talep: “Kararın iptali, geriye dönük iade”
5. Belgeler: kurul tutanağı, bütçe, harcama fişleri (varsa)
6. Tarih + imza

Nasıl ulaştırdığınız da en az içeriği kadar önemli, çünkü mahkeme “verdim” demenizi değil ispatını arar:

• Şahsen — yöneticiye imzalı tutanakla (imzayı mutlaka aldırın)
• APS posta — yöneticinin adresine, takip numarasıyla
• KEP — yönetici adına kayıtlı e-posta, tartışmasız delil
• Site WhatsApp grubu — yetersizdir, hukuken delil sayılmaz; tek başına buna güvenmeyin

Adım 2: Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu

Tek kişilik itiraz çoğu zaman duvara çarpar; gücün döndüğü yer bu basamak. KMK Md. 28 toplantıyı çağırma yetkisini şöyle dağıtır:

• Yönetici, kendi inisiyatifiyle
• Kat maliklerinin en az 1/3’ünün imzalı talebiyle
• 1/3 talebe rağmen yönetici 30 gün içinde toplantıyı çağırmazsa, çağrı yetkisi Sulh Hukuk Mahkemesi’nden alınır

Bu toplantı, vakalarda gördüğümüz dönüşümün gerçekleştiği masadır. Tipik gündem maddeleri:

• Yöneticinin görevden alınması (KMK Md. 42)
• Yeni bütçenin onaylanması veya iptali
• Yeni yönetici seçimi
• Yapılan harcamaların tek tek incelenmesi

Adım 3: Sulh Hukuk Mahkemesi Davası

İlk iki basamak sonuç vermezse iş mahkemeye taşınır — ama doğrudan değil. 1 Eylül 2023’ten beri kat mülkiyeti uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamında; davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (aidat alacağı için başlatılan ilamsız icra takibi istisna). Burada en çok kaçırılan ayrıntı süre: kurul kararının iptali için elinizde yalnızca 30 gün var. Bu süre dolmadan arabuluculuk başvurusunu yapın — başvuru hak düşürücü süreyi durdurur. Hangi davanın hangi süreye tabi olduğu aşağıda:

İşleyiş şöyle yürür: dava dilekçesi verilir, mahkeme tebligatı çıkar, dava diğer kat maliklerine bildirilir, bilirkişi (genelde mali müşavir veya mimar) atanır ve karar çıkar. Tüm süreç çoğunlukla 8-14 aya yayılır.

Maliyet tarafında dava harcı ve avukat ücretiyle birlikte yaklaşık 15-30 bin TL bütçe ayırmak gerçekçi. Vaka 1’de olduğu gibi haksız tahsilat geri alındığında bu bedel büyük ölçüde dönebilir, ama peşin çıkacağını hesaba katın.

Adım 4: İcra Takibi İtirazı (Aidat Ödememe Sonrası)

Aidatı ödemediyseniz yönetici alacağını icra takibiyle tahsil edebilir (KMK Md. 20). İşleyiş kısa: önce icra emri size posta veya elden tebliğ edilir, ardından 5 iş günü içinde ya itiraz dilekçesi verirsiniz ya da borcu ödersiniz. Bu süre yazının başındaki uyarının nedeni — kaçarsa borç kesinleşir.

İtirazınızı dayandırabileceğiniz gerekçeler genelde şunlar:

• Aidat tutarı haksız (orantısız artış var, kurul kararı yok)
• Hizmet sunulmayan bir dönemi kapsıyor (kapalı sezon, Vaka 2’deki gibi)
• Yönetici keyfi karar almış
• Borç tutarında hesap hatası var

İtirazı koyduktan sonra top yöneticiye geçer: 1 yıl içinde itirazın iptali davası açmazsa icra kendiliğinden düşer. Yani çoğu zaman zamanında verilmiş bir itiraz, sürecin tamamını durdurmaya yeter.

paradefter Yorumu — Aidat İhtilafında Bilinmeyen 3 Detay

Dosyaların büyük kısmı şu üç noktada bilgi eksikliğinden kaybediliyor. Hiçbiri ileri hukuk değil, ama bilmeyen kat malikinin elini ciddi şekilde zayıflatıyor.

Birincisi gecikme zammı. Sahada en sık duyduğumuz cümle “geciken aidata ayda %5 faiz işliyor” — ve yanlış. KMK Md. 22 gecikme zammını gecikilen aydan itibaren yıllık TÜFE üzerinden hesaplar. 2026’da yıllık TÜFE %35, yani aya bölününce yaklaşık %2,9. Aidat 30 gün geç ödenirse uygulanacak oran %2,9’dur, %5 değil. Yönetici bunun üstünde bir rakam istiyorsa yasal değildir; fazla tahsil edileni geri talep edebilirsiniz.

İkincisi, ödememenin tek başına icra sebebi olmaması. Yine Md. 22, yöneticinin icraya gitmeden önce iadeli taahhütlü mektupla 30 günlük ödeme süresi tanımasını zorunlu kılar. Bu mektup yoksa takip baştan sakattır; mahkeme bu eksikliği gerekçe göstererek icrayı iptal edebilir. İhtarname göndermeden icra başlatan bir yöneticiye karşı en güçlü itiraz argümanlarından biri budur ve avukat yardımıyla icra durdurulur.

Üçüncüsü ispat yükü — ve bu doğrudan sizin cebinizi ilgilendiriyor. Yöneticiye elden aidat verip fiş almazsanız borç kâğıt üzerinde durmaya devam eder; ödediğinizi ispatlayamazsınız. Bu yüzden tüm aidatları banka havalesi veya EFT ile yapın. Dahası, paranın gittiği hesap yöneticinin kişisel hesabı değil, apartman tüzel kişiliği adına açılmış hesap olmalı. KMK Md. 39 zaten bunu emrediyor; kişisel hesaba aidat isteyen yöneticinin talebi yasal dayanaktan yoksundur.

2026’da Pratik Karar Senaryosu

Şimdi bu üç vakanın dersini tek bir somut duruma uygulayalım. İstanbul Beşiktaş’ta 24 daireli bir apartman; aidat 2.500 TL/ay, yani makul. Yönetici 2026 Şubat’ta “dış cephe boyama için daire başı 65.000 TL ek aidat” çıkarıyor ve kararı WhatsApp grubundan duyuruyor. 12 kat maliki “biz bu kararı ne zaman aldık” diye itiraz ediyor; yönetici cevap vermiyor ve Mayıs’ta 65.000 TL talep eden tebligat gönderiyor. Önünüzde üç yol var ve hangisini seçtiğiniz her şeyi belirliyor:

Tavsiyemiz tereddütsüz Senaryo C. Çünkü diğer ikisi sizi tek başınıza bırakırken, C kollektif harekete dayanır — ve aidat ihtilaflarında çoğunluk her zaman tek kişiden güçlüdür. Vaka 3 bunun canlı kanıtı. Pratikte sekiz haftalık akış şöyle işler:

1. Hafta 1: İtiraz eden 12 kat malikiyle bir WhatsApp grubu (“Aidat İtiraz Grubu”) kurulur, herkes aynı sayfaya gelir
2. Hafta 2: 8 imzalı olağanüstü kat malikleri kurulu talebi yöneticiye verilir (1/3 = 24/3 = 8, eşik tam tutuyor)
3. Hafta 3-4: Yönetici 30 gün içinde toplantıyı çağırmazsa sulh hukuk mahkemesinden çağrı yetkisi alınır
4. Hafta 5: Toplantı gündemi: (a) yöneticinin görevden alınması, (b) “dış cephe boyama” kararının iptali, (c) yeni yönetici seçimi, (d) gerçek teklif alımı
5. Hafta 6: Yeni yönetici 3 firmadan teklif toplar; daire başı tutar 22.000-30.000 TL’ye iner, dayatılan 65.000 TL değil
6. Hafta 7-8: Yeni karar onaylanır, aidat geçmişi şeffaflaştırılır, banka hesabı apartman tüzel kişiliği adına açılır

Maliyet tarafı bu yolun neden mantıklı olduğunu özetliyor: avukatlık 4.000-8.000 TL, 8 kat maliki paylaşınca kişi başı 500-1.000 TL’ye düşüyor. Karşılığında kişi başına 35.000-43.000 TL tasarruf. Bölüşülen küçük bir masrafa karşılık herkesin cebinde kalan büyük bir rakam.

Sıkça Yapılan Hatalar

Dosyaları zayıflatan tekrar eden beş hata — hepsi vakalarda bir biçimde karşımıza çıktı:

• ❌ İtirazı sadece WhatsApp grubunda yapıp yazılı belgeyle takip etmemek — grup mesajı hukuki delil sayılmaz, mahkemede elinizde bir şey kalmaz
• ❌ Yönetici tutanağı vermeyince “demek olmuyor” deyip geçmek — tutanak kanunen zorunlu; vermiyorsa bu sizin değil, onun aleyhine işler
• ❌ Aidat itirazında yalnız kalmak — diğer maliklerle birlik her zaman daha güçlü, tek imza kolay savuşturulur
• ❌ İcra tebligatından sonra 5 günlük süreyi kaçırmak — borç kesinleşir, sıradaki adım banka haczidir
• ❌ Yöneticinin kişisel hesabına aidat ödemek — ödeme apartman tüzel kişiliği hesabına gitmeli, aksi halde paranın izi karışır

Özetle

Üç vakanın da işaret ettiği aynı yer: aidat ihtilafında belge ve süre, hukukun önüne geçiyor. Yöneticinin tutanağı sunamadığı, oranı tutmayan, hizmet karşılığı olmayan her talep kat malikleri kurulu ve sulh hukuk mahkemesi önünde geri çekilebiliyor. En hızlı sonuç veren yol da değişmiyor: tek başına itiraz etmek yerine 1/3 oranıyla olağanüstü kurul çağırıp, gerekiyorsa yöneticiyi değiştirmek.

Pratikte aklınızda kalması gereken üç şey var. İcra tebligatı geldiğinde 5 iş günlük itiraz süresini asla kaçırmayın — bu, kaybı kalıcı hale getiren tek hata. Ödemelerinizi istisnasız banka havalesiyle ve apartman tüzel kişiliği hesabına yapın. Ve her kararı yazılı tutanağa bağlatın; çünkü mahkemede konuştuğunuz değil, belgelediğiniz sayılıyor.

Yasal Uyarı

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Apartman aidat ihtilafları kişisel durumlara göre değişir; mutlaka bir avukatla veya kat mülkiyeti uzmanı ile görüşün. Sulh hukuk mahkemesi süreci hukukidir; profesyonel destek olmadan ilerlemek risklidir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: mevzuat.gov.tr
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mülkiyet bölümü): mevzuat.gov.tr
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: mevzuat.gov.tr
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: mevzuat.gov.tr
• Yargıtay 18. Hukuk Dairesi (kat mülkiyeti uzmanlık): yargitay.gov.tr
• Türkiye Barolar Birliği: barobirlik.org.tr
• İlgili rehber: Emlak Vergisi 2026
• İlgili rehber: Banka Haksız Ücret İadesi Deneyim

Editöryal Kontrol

Bu yazı paradefter Hukuk Masası tarafından 17.05.2026’te hazırlandı. Mevzuat değişiklikleri ve resmi kurum açıklamaları takip edilir; içerik güncel mevzuata göre düzenli olarak revize edilir. Hata bildirimi veya geri bildirim için editor@paradefter.com.